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        1. news:长期出租公寓暴力wework估价腰围哪里是“两房东”的出路

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          • 来源:新疆时时彩-官网首页

          资料来源:Futu Niu Niu

          招股书的公开提交将估值争议推到了高潮,2016-2018,会员和收入每年增加超过100%,但损失是高于前两者的增长率正在扩大,自2018年以来现金流量状况也出现恶化。业务的净现金流量为负值且趋势正在扩大。

          9月9日,在Wework推出IPO路演之前,媒体透露,其估值直接从年初的470亿美元减少到231亿美元。随后的故事更具戏剧性:

          1,涉嫌无法承受估值,外部最大股东软银敦促Wework暂停首次公开募股。

          2,Wework的资金不足,IPO失败意味着与上市挂钩的60亿美元信贷额度无法获得。

          3,我怎样才能获得丰厚的佣金?摩根大通和高盛等承销商打算继续推动Wework的上市。

          4月9日,Wework的估值进一步降至150亿美元。

          直到北京时间9月11日,Wework的原创IPO路演本周才推出,下周的公开募股时间表变得扑朔迷离。从资本宠儿到今天的争议,Wework经历了什么?国内租赁市场规模同样大。我们可以从Wework的业务模式和增长路径中学到什么?

          一、传统视角:业务本质是二房东

          除了各种词汇外,Wework的商业本质是“两个地主”,而中间商是有所作为的中间人。从传统的东方长期租赁办公楼,经过简单的翻新和处理,然后租给目标用户。 这个模型很简单,但我们需要考虑的是,在办公室租赁市场,是否存在大量第二房东合理?他们解决了哪些行业痛点?

          基于信息不对称和信用危机的固有局限性,某些行业中存在可靠的中介是必要的,必要的,可以创造巨大的价值。例如,商业银行基本上是基金提供者和需求者之间的中间人;例如,饥肠辘辘的美国集团平台,通过整合混乱的中小型商店,建立一个管理车手团队,然后通过官方平台与用户联系,成功帮助人们自由的外卖;在其他地方,近年来一直很火爆的房屋租赁市场也存在个别房东和租户之间的信息不对称,以及信任和违约..

          资料来源:WE。招股说明书

          然而,在办公室租赁领域,无论是供应商的房地产供应商还是需求方的公司,两者的信息都相对透明,合同等法律工具。在它的帮助下,主要的信任问题也可以得到解决。 相对而言,中间生存空间将小于上述行业。

          在这个相对较小的生活空间中,Wework给自己的定位是"贩卖灵活性"——将长期写字楼租赁与短期租户配对。2010年,Wework成立于纽约,当时它的用户都是小型的初创团队。对于这些早期阶段的团队来说,未来的不确定性非常高,传统办公室的长期租赁合同对他们来说是一个很大的负担,Wework提供了很大的灵活性。

          事实证明Wework是聪明的,"灵活度"的市场需求超出想象。截至2019年6月30日,Wework在全球29个国家的111个城市的528个办事处设有办事处项目,成员用户达到527,000,仍然超过每年100%。成长。值得注意的是,目前Wework已占公司成员的40%,“灵活性”不仅由初创团队追求,也适用于包括全球500强在内的大型公司。

          来源:WE。招股说明书

          如上图所示,经过几年的沉淀,第二个房东Wework似乎正在路上行驶。 然而,一个似乎难以避免的危机却随着它的迅速扩张而愈发严重这是由第二个房东的固有特征决定的。正如我们前面提到的,Wework通过与办公楼业主签订长期租约,灵活地向办公区域租赁办公区域。该模型的后果是:

          资料来源:WE。招股说明书,富图研究整理

          这就是为什么Wework的会员和收入快速增长,而损失以更快的速度扩张。同样,最近国内长期出租公寓频繁暴力雷电的原因是一样的。

          二、不止于此:会员、广告、社交

          不过,Wework显然不甘心仅仅做一个普普通通的二房东,随着会员规模的扩大以及数据的积累,Wework开启了新的广告、社交等新副本。

          1、贩卖灵活度——不止小型创业公司

          尽管Wework最初瞄准的用户群是那些不确定性较高的初创团队,如今它的用户结构里已经有40%是500人以上的企业用户了。而随着越来越多项目进入成熟状态,Wework办公空间的舒适性和便利性也将吸引大量的自由工作者。

          就市场空间而言,Wework的成长弹性还有很大。根据招股书信息,Wework称自己在目标市场的市占率仅为3%。而根据仲量联行的统计,在美国,共享办公的市场份额每年以23%的增速扩大,到2030年可能会占到美国办公室市场的30%。

          数据来源:仲量联行

          对于有租赁需求的企业而言,Wework相对于传统房东的优势显著。 一方面,Wework承担了租赁期限上的长期承诺,以及装修、维护等资本承诺,企业可以根据自身员工体量的增减灵活调整租赁空间;另一方面,由于牵涉的承诺较少,入驻Wework的效率极高,而与传统房东的谈判时间就可能长达3-6月。

          根据WSJ的报道,企业愿意为此便利支付更高的租金。一位美国房地产主管表示,传统房东50美元每平方英尺的空间,Wework等共享空间则可以收取110美元/平方英尺,租户愿意承担这部分溢价。

          此外,业务遍布全球的Wework空间对于跨国公司的吸引力也在逐渐变大,新设办事点的便利性被大大提高。

          2、社区服务——不止空间本身

          在会员的基础上,Wework想构建的是基于办公空间的服务社区。Wework会员都会通过App来使用购买的空间及服务,这些聚集在同一个App上的用户和数据正是Wework开展新副本的基础。 从Wework中国的App上来看,Wework至少已经开始涉足广告以及社交领域。

          在广告条线,Wework通过产品分区建立了两个导向不同的广告入口。一个是单独的'需求看板'界面,旨在加大会员与会员之间的信息流通,发掘可能的合作机会,提高效率。从使用率来看,需求看板上的需求数量不少,种类包括招商、招聘、寻找合伙人等各式各样的需求。

          但是从需求解决数来看,中国区累计仅解决1613条,许多需求发布后一两天也只有几个甚至没有回应。可见在内部撮合上的效率还有待提升。

          来源:Wework中国APP

          除了需求看板以外,Wework还在空间模块设置了服务商点入口(新上线不久)。这是Wework基于会员规模及其数据,进一步提供的撮合与导流服务。当用户习惯在空间服务模块使用会议预定、办公桌预定等日常服务之后,对平台有了信赖感和使用习惯,这使得Wework的广告服务成为可能。

          来源:Wework中国APP

          除此以外,Wework的APP中还有一个专门的社区模块,主打办公楼社交。然而,办公室社交就好像和同事的关系一样微妙,太专业会尴尬,太生活也会尴尬。目前来看,Wework的这个板块也较为鸡肋,更多是沦为各公司福利的外宣渠道以及办公楼瑜伽健身等的组织平台。当然也免不了所有社区都会有的——信息流广告。

          来源:Wework中国APP

          三、挑战不断:用户粘性难建立

          综上所述,Wework的生意经是通过贩卖'办公空间灵活度',迅速打开规模,积累用户,再尝试在大量用户的基础上建立社交和互动平台。变现方式除了传统的收租以外,还有广告收入等。

          然而,Wework这样不顾资金链风险、拼命烧钱铺就而来的用户规模,是否真的具有粘性?与所有的共享经济类似,违背经济逻辑的烧钱扩张模式总是权益之计,当租金高补贴退却之后,已有的企业用户会继续为高价的办公空间灵活度买单吗?当共享办公开始抢走企业用户时,传统房东也开始贩卖'灵活度',甚至打起价格战,Wework如何保证已有的会员不流失?

          如果用户粘性无法建立、转化成本很低,那么先发规模优势在不过就是一个伪命题,转眼便会易手他人。也不仅是Wework的悲哀,也是Uber、OFO、摩拜等的悲哀。

          再说回Wework带来的启示,至少它证明了'办公空间灵活度'的市场空间,正在转型商业地产的内房们或许能有所借鉴。 而对于长租公寓而言,社区的重要性也许还值得更大的发掘和利用,毕竟生活社交可比办公楼社交好做多了。

          最后,真诚期待不久的将来,不管是大公司小公司,有钱人还是一般人,都能像外卖自由一样,实现租房自由。

          (风险提示:上文所示之作者或者嘉宾的观点,都有其特定立场,投资决策需建立在独立思考之上。富途将竭力但却不能保证以上内容之准确和可靠,亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害。)

          摘要:徐州人力资源和社会保障网,徐州区号,徐州医科大学,盲流感,盲源分离,盲证

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